( Арамиль )

Можно ли купить квартиру без ипотеки, если личных накоплений не хватает?

Получить ипотечный кредитсегодня немногим проще, чем Нобелевскую премию(о том, стоит ли вообще иметь дело с ипотекой читайте тут). Не так давно, даже экс-президент Дмитрий Медведев констатировал:

"чудес не будет - ставки по ипотеке могут вернуться к докризисному уровню лишь через 2-3 года".

Если учесть, что и в докризисные времена проценты не были смешными, то возникает вопрос:

как купить жилье без ипотеки и есть ли схемы с более выгодными финансовыми условиями?

По всем канонам экономической науки именно в кризис появляются самые интересные предложения. Отечественный рынок, конечно, явление не каноническое, но и у нас есть кое-какие новинки. Без ипотеки.

Без банков

Сначала пару слов об ипотеке, сильно подкорректированной кризисом. Из 600 банков, работавших на ипотечном рынке, теперь осталось 10-15. В рекламных сообщениях указываются вполне демократичные цифры - кредит выдается на срок до 30 лет, взнос от 5 процентов стоимости жилья, процентная ставка не выше 15 процентов в рублях. Однако при рассмотрении конкретной заявки первоначальный взнос вырастает до 20-30 процентов, срок выплаты снижается лет на 10, а совокупный доход семьи даже не рассматривается. Средняя ставка составляет 14,6 процента годовых. При этом еще придется оплатить комиссию за выдачу кредита (до 1,5 процента от его суммы), комиссию за сопровождение, стоимость страхования жизни и т. п. Если потенциальный заемщик работает в банке, в строительной компании или является владельцем небольшого дела, то шансы получить ипотеку снижаются практически до нуля. Со слов экспертов, сегодня мы наблюдаем скорее имитацию ипотечной деятельности: отказы следуют под разными предлогами, а нередко и без них.

Ответом рынка на исчезновение банковской ипотеки стала "ипотека" от застройщика - рассрочка. Чем труднее финансовая ситуация у девелопера, тем гибче и лояльнее его программа рассрочек: компании делают все, чтобы сдвинуть продажи с мертвой точки. Но самое главное - пытаются удержать цены и не дают рухнуть рынку.

Подобные программы предлагались и до кризиса, но эти случаи носили единичный характер. "Идея дробления платежей не нова. Только раньше это называлось инвестированием на этапе строительства, - говорит Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate. - Если вы покупали квартиру на стадии котлована, то могли либо сразу заплатить за нее всю сумму, либо частями без процентов, но при этом размер очередного взноса индексировался с учетом роста цен на недвижимость. Полный расчет с застройщиком происходил по факту сдачи дома в эксплуатацию, то есть рассрочка была возможна максимум на 2-3 года".

Сегодня схемы финансовых расчетов принципиально иные. Во-первых, стоимость квартиры фиксируется в самом начале и не может быть увеличена. Более того, по некоторым программам фактическая сумма к выплате за счет инфляции может даже уменьшиться (например, у компании "Сапсан"). Во-вторых, если первоначальный взнос составляет 30-50 процентов, то рассрочка, как правило, беспроцентная (такая программа действует у компаний "Сити-XXI век", "КРОСТ", ДОН-Строй, "Дальние Дачи", RODEX Group и др.). Если же сумма взноса меньше, то платежи обрастают процентами. В-третьих, сроки выплат могут быть больше сроков возведения самого объекта - до 10-15 лет. Как отмечают эксперты, у рассрочки есть масса преимуществ. "Застройщики гораздо мягче относятся к задержкам платежей и редко начисляют штрафы за просроченную задолженность. К каждому клиенту теперь свой индивидуальный подход, - говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. - Чтобы получить рассрочку, потенциальным покупателям не требуется собирать документы, подтверждающие их материальное положение. Банку же необходимы более серьезные доказательства надежности и клиента, обратившегося за кредитом, и девелопера".

Ольга Косенкова отмечает еще одно преимущество: ипотечная схема от девелоперов носит классический характер взаиморасчетов, при котором гасить долг по основному телу кредита можно одновременно с процентами, которые начисляются на оставшуюся сумму основного долга. В результате чем больше вы гасите сам кредит, тем меньше проценты. Большинство же банков заключает договор, по которому у заемщика не уменьшается размер платежа, несмотря на уменьшение суммы долга (т. н. аннуитетный кредит). "По логике банка сначала заемщик должен выплатить проценты, а уже потом само тело долга. Это позволяло взыскивать практически две стоимости квартиры, - отмечает эксперт. - Кроме того, ипотека от застройщика предусматривает возможность досрочного погашения".

Однако покупатели все равно не выстраиваются в очередь к застройщикам. Низкая популярность рассрочек вполне объяснима: условия их предоставления во многом сопоставимы с банковскими - такие же высокие ставки (14-18 процентов годовых), крупные первоначальные взносы (30-50 процентов), а сроки намного короче, чем у ипотечного кредита. "Даже если в рекламе говорится про беспроцентную рассрочку, то это значит, что процент просто изначально закладывается в цену квадратного метра", - замечает Елена Сергеева, руководитель управления загородной недвижимости компании "Русский дом недвижимости".

"Сегодня потенциальные покупатели хотят получить максимально выгодное для них ценообразование, но оно возможно только при стопроцентной оплате. Именно поэтому количество контрактов с рассрочками невелико. Ведь в случае, если речь идет о пользовании рассрочкой, говорить о серьезной коррекции стоимости объекта не приходится", - резюмирует Алексей Белоусов, коммерческий директор компании Capital Group.

В кассу!

Оплачивать из собственного кармана прибыли девелоперов, пусть даже в рассрочку, под силу очень немногим. Поэтому можно попробовать сыграть в ССК, ЖСК или ЖНК, совершенствованием которых сегодня заняты законодательные умы.

Так, например, недавно на рассмотрение Госдумы был направлен новый законопроект об ССК (строительные сберегательные кассы). Первый законопроект об ССК увидел свет еще в 2002 году, но был заморожен на уровне правового управления президента. Не так давно идею стройсберкасс, очень популярную на Западе, решили реанимировать, в результате чего на рассмотрение Госдумы был направлен новый законопроект. Предлагаемая схема довольно привлекательна: ССК образовывается в форме специализированного банка, который открывает желающим улучшить свои жилищные условия сберегательные вклады. Вкладчики вносят на свои счета деньги, а государство ежегодно начисляет им двадцатипроцентную премию по вкладам (размер которой, однако, не может превышать 70 тысяч рублей в год). После накопления суммы для первоначального взноса на оставшуюся сумму выдается кредит под очень низкий процент (предлагают установить 2-3 процента годовых на срок до 30 лет). "Основными преимуществами ССК в отличие от ипотеки является отсутствие строгого графика платежей на накопительном этапе, а также возможность использования ССК для перекредитования по уже имеющимся у вкладчика ипотечным кредитам, - говорит Роман Алымов, юрист фирмы "Защита недвижимости". - Поскольку ССК планируется создавать в форме банка, они будут подконтрольны ЦБ, а также обязаны публиковать информацию о своей деятельности, что должно благоприятно сказаться на прозрачности и надежности их деятельности". Кроме того, данная схема будет доступна людям со средним и даже низким уровнем дохода.

Жилищно-накопительный кооператив - еще одна возможность собрать деньги на жилье, но уже в рамках частного партнерства, без помощи государства. К плюсам ЖНК можно отнести, пожалуй, имеющуюся у пайщика возможность вселиться в приобретаемое им помещение еще до полной выплаты паевого взноса. Однако право собственности возникнет лишь после полной оплаты стоимости квартиры. "Главная проблема ЖНК - отсутствие гарантий для вкладчика: он долгие годы платит деньги за жилье, собственником которого не является, - обращает внимание Елена Сергеева. - Лишиться его он может очень легко - например, если ЖНК обанкротится до того момента, как его участник оплатит всю стоимость квартиры".

Наконец, еще один альтернативный инструмент - жилищно-строительный кооператив. Если ССК, ЖНК и ипотека - это всего лишь возможность купить готовую квартиру по рыночной цене, то ЖСК - это шанс обзавестись жильем по себестоимости. Но такие кооперативы могут быть жизнеспособны только в том случае, если государство предпримет определенные меры для их поддержки. Инициатив от граждан по строительству жилья не наблюдалось в первую очередь из-за сложностей организации самого процесса строительства. Сейчас активно обсуждается возможность выдавать гражданам землю без аукционов и бесплатно оформлять им проектно-сметную документацию. Таким образом, у ЖСК может появиться возможность снизить себестоимость строительства, во-первых, за счет цены земли и документации, а во-вторых, за счет нормы прибыли, которую обеспечивают себе девелоперы.

Все эти три схемы, которые потенциально могли бы стать альтернативой ипотеке, пока нерабочие. Имеющиеся законы их полностью не регламентируют, а предложения по совершенствованию законодательства - пока лишь слова. Выходит, лучше ипотеки может быть только... ипотека(На сколько выгодна ипотека читайте здесь). Что не дает никакой надежды на рост рынка недвижимости в ближайшие годы. И что бы ни говорили эксперты о стабилизации цен, верится в это с трудом: стимулировать спрос можно только доступными ценами. Более низкими.